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Scheingeschäft

Beim Scheingeschäft gibt der Erklärende eine empfangsbedürftige Willenserklärung mit dem Einverständnis des Erklärungsempfängers nur zum Schein ab ("simulierte Erklärung"). Das Scheingeschäft unterscheidet sich somit von dem Fall des vom Erklärungsempfänger erkannten geheimen Vorbehalts (§ 116 Satz 2 BGB) dadurch, dass der Erklärende sich mit dem Empfänger darüber einig ist, dass die Erklärung nicht gelten soll. Da in diesem Fall der (objektive) Bedeutungsgehalt der Willenserklärung von der Bedeutung abweicht, die beide Parteien der Willenserklärung beilegen, darf man die Parteien nach den Grundsätzen, die wir bei der Auslegung von Willenserklärungen bereits kennen gelernt haben, nicht am buchstäblichen Sinne der Erklärung festhalten, sondern muss vielmehr dem vom Erklärungsempfänger erkannten (und gebilligten) wahren Willen des Erklärenden zum Erfolg verhelfen (§ 133 BGB). Dem trägt § 117 Abs. 1 BGB dadurch Rechnung, dass er die Nichtigkeit der Scheinerklärung anordnet. Dabei muss das Scheingeschäft streng von den Treuhandgeschäften (fiduziarischen Geschäften) und den so genannten "Strohmanngeschäften" unterschieden werden. Ein Treuhandgeschäft liegt vor, wenn einem Treuhänder (Treunehmer) von einem Treugeber formell eine Rechtsmacht eingeräumt wird, die nach außen hin unbeschränkt ist, die er aber im (Innen)Verhältnis zum Treugeber nur in einer bestimmten Weise ausüben darf. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Schuldner seinem Freund ein Recht überträgt, um es vor dem Zugriff (der Pfändung) seiner Gläubiger zu entziehen, sich beide aber darüber einig sind, dass der Freund dem Schuldner das Recht später wieder zurück übertragen soll und dass die Nutzungen, die er aus dem Recht zieht, ebenfalls dem Schuldner gebühren sollen. Ein "Strohmanngeschäft" liegt immer dann vor, wenn jemand als Strohmann von einem "Hintermann" vorgeschickt wird, um im eigenen Namen aber für Rechnung und im wirtschaftlichen Interesse des Hintermannes ein Recht zu erwerben oder auszuüben. Der entscheidende Unterschied zwischen solchen Treuhand- oder Strohmanngeschäften und einem Scheingeschäft besteht darin, dass bei diesen Geschäften anders als beim Scheingeschäft für die Parteien gerade darauf ankommt, dass die Willenserklärung die Rechtsfolge herbeiführt, die auch ihrem objektiven Erklärungsgehalt entspricht; lediglich die mit dem Eintritt der Rechtsfolge verbundenen tatsächlichen oder wirtschaftlichen Folgen sollen unterbleiben. Während die Parteien beim Scheingeschäft also den dem objektiven Erklärungsgehalt entsprechenden Rechtserfolg nicht wollen, wollen sie beim Treuhand- oder Strohmanngeschäft lediglich den mit dem Rechtserfolg verbundenen wirtschaftlichen Erfolg nicht.

Das Scheingeschäft soll oft den Rechtsverkehr über ein anderes, von den Parteien ernstlich gewolltes Rechtsgeschäft täuschen, das es verdeckt. Da die Parteien die Willenserklärung dann übereinstimmend in einem anderen Sinne verstehen, gilt nach den Grundsätzen, die wir bereits bei der Auslegung von Willenserklärungen erörtert haben, dass die von den Parteien übereinstimmend anders verstandene Falschbezeichnung dem rechtlichen Erfolg ihres wahren Willens (§ 133 BGB) nicht schadet (falsa demonstratio non nocet). Dem trägt § 117 Abs. 2 BGB Rechnung, indem er anordnet, dass, wenn durch ein Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt wird, die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung finden. Praktisch relevant wird dies häufig beim so genannten "Schwarzkauf". Hierbei handelt es sich um eine in Klausuren immer wieder gerne herangezogene Fallkonstellation, die wir im folgenden Fall etwas näher darstellen wollen:

A will das Grundstück des B zu einem bestimmten, zuvor ausgehandelten Preis kaufen. Bei dem Notar geben sie dann einen niedrigeren Kaufpreis an, da sie Grunderwerbssteuer und Notarkosten sparen wollen. Der Notar beurkundet den Grundstückskaufvertrag mit dem niedrigeren Kaufpreis. Dabei sind sich die Parteien aber einig, dass A dem B den höheren, zuvor mündlich vereinbarten Kaufpreis schulden soll. Ist zwischen A und B ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen und wenn ja mit welchem Inhalt?

Man könnte daran denken, dass der Vertrag mit dem Kaufpreis zustande gekommen ist, den der Notar beurkundet hat. Dem steht aber entgegen, dass die Parteien das Rechtsgeschäft einvernehmlich in einem anderen Sinne verstanden haben und den in der Vertragsurkunde angegebenen Kaufpreis nicht gewollt haben. Sie haben den beurkundeten Kaufvertrag einverständlich nur zum Schein geschlossen, so dass dieser nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig ist. Allerdings haben die Parteien ihre Erklärungen übereinstimmend in einem anderen Sinne verstanden, so dass der Vertrag trotz dem anders lautenden Vertragstext mit dem Inhalt, also dem Kaufpreis, zustande gekommen ist, den die Parteien ihm übereinstimmend beigelegt haben (§ 133 BGB). Die von den Parteien übereinstimmend in einem anderen Sinne verstandene Falschbezeichnung des Kaufpreises schadet also nicht ("falsa demonstratio non nocet"). A und B haben somit einen Kaufvertrag mit dem zuvor ausgehandelten, höheren Kaufpreis geschlossen. Gemäß § 117 Abs. 2 BGB finden auf diesen Kaufvertrag als durch den beurkundeten Kaufvertrag "verdecktes Geschäft" die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung. Dies ist in unserem Fall die Vorschrift des allgemeinen Schuldrechts, die für alle Verträge, "durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben", die Form der notariellen Beurkundung vorschreibt (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Grundstückskaufvertrag, der dieser gesetzlich vorgeschriebenen Form ermangelt, ist gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig.

Wendet man diese Vorschriften auf den von den Parteien tatsächlich gewollten Kaufvertrag an, so kommt man zu dem Ergebnis, dass nur der Scheinkauf und nicht der gewollte Kaufvertrag beurkundet ist, so dass der von den Parteien gewollte Kaufvertrag nichtig ist (§§ 311b Abs. 1 Satz 1, 125 Satz 1 BGB). Dem lässt sich aber entgegenhalten, dass der von den Parteien gewollte Kaufvertrag sich gemäß § 133 BGB durch Auslegung des beurkundeten Vertragstextes ergibt, so dass man vertreten könnte, es sei eben doch der von den Parteien gewollte Vertrag beurkundet. Dies wird auch in der Tat von der ganz herrschenden Meinung für den Fall der bloß auf einem Versehen beruhenden unrichtigen Beurkundung eines formbedürftigen Rechtsgeschäfts so gesehen. Begründet wird dies für diesen Fall auch damit, dass bei der versehentlichen Falschbeurkundung dem Zweck der Formvorschriften, insbesondere ihrer Warnfunktion (Schutz vor der unüberlegten, übereilten Abgabe einer Willenserklärung mit weitreichenden Folgen), ja durchaus genüge getan sei, so dass die Nichtigkeitsfolge gemäß § 125 Satz 1 BGB nicht angemessen sei. Diese Argumentation könnte man durchaus auch mit guten Gründen auf den Fall der beabsichtigten Falschbeurkundung übertragen. Dennoch tut dies die ganz herrschende Meinung in Schrifttum und Rechtsprechung nicht und entscheidet demnach die Fälle der absichtlichen und der versehentlichen Falschbeurkundung unterschiedlich. Begründet wird dies damit, dass man ansonsten die gesetzlichen Formvorschriften trotz ihres zwingenden Charakters zur Disposition der Parteien stellen würde und dass man die absichtliche Falschbeurkundung sanktionieren müsse. Folgt man dieser Auffassung, dann ist der von den Parteien gewollte Kaufvertrag mit dem höheren Kaufpreis nicht beurkundet und gemäß §§ 311b Abs. 1 Satz 1, 125 Satz 1 BGB nichtig. Das Ergebnis der ganz herrschenden Meinung für den Fall des Schwarzkaufes wird oft schlagwortartig in dem Satz zusammen gefasst: "Das von den Parteien gewollte Rechtsgeschäft ist nicht beurkundet, und das beurkundete Rechtsgeschäft ist von den Parteien nicht gewollt".

Wirksam wird der Schwarzkauf erst mit der Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).

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© Prof. Dr. Helmut Rüßmann. 
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Prof. Dr. Helmut Rüßmann.
Letzte Änderung am 04. June 2004
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